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元股证券:ygzq.hk总体来看，《意见》标志着房地产发展新模式进入资本市场配套落地阶段：政策核心是为新模式修缮金融通道，而非救助旧发展路径；是精准赋能优质主体与优质项目，而非对行业进行无差别兜底，实现好项目能融资、存量资产可流转、存量风险可处置的良性格局。
事件：8月28日，证监会正式发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》。全文共四部分十二条，核心围绕房地产发展新模式，系统性完善资本市场赋能行业转型的制度通道。文件在总体要求中明确提出，改革房地产开发融资方式，推动融资逻辑从依赖主体信用向基于项目情况转变，并坚持一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求。我们认为，这标志着行业融资范式发生根本性切换：告别过往过度依托房企主体资质、企业规模、股东背景的授信逻辑，转向以项目质量、资金闭环管理、交付履约能力、底层资产现金流为核心的定价体系。
从政策出台背景来看，当前房地产行业仍处于风险持续出清、发展模式深度转型、市场预期缓慢修复的多重周期叠加阶段。过去依托高周转、强预售、主体信用杠杆扩张的传统融资模式已彻底不可持续，行业亟需跳出“拿地-开发-销售-再融资”的单向周转闭环，构建以优质项目资质、资金严格监管、交付风险可控、经营性现金流稳定、资产证券化退出为支撑的新型融资体系。本次《意见》统筹股票、债券、ABS、CMBS、公募REITs、私募基金等多层次资本市场工具，精准支持合规项目增量融资、存量不动产盘活、行业并购重组、市场化风险处置，从资本市场层面补齐了房地产新模式所需的融资渠道、资产流转与风险退出机制短板。
从政策导向与核心目标来看，本次文件延续发展与规范并重、支持与风控同步的监管基调。一方面，定向支持房企将融资资金投向合规房地产项目，有效优化优质房企、优质项目的融资环境，疏通行业合理融资堵点；另一方面，持续强化市场准入管理、信息披露约束、募集资金全流程监管与常态化风险监测，落实风险“早识别、早预警、早暴露、早处置”原则，稳妥化解房地产领域资本市场风险。整体来看，本次新政并非简单的融资宽松，而是结构性制度优化：在畅通合规融资渠道的同时，进一步压实主体透明度责任、严控资金使用边界、健全全链条风险处置机制。
从资本市场影响来看，我们认为政策短期或能有效修复地产板块风险偏好，修复房企股债市场融资预期，一定程度利好地产股、地产债、不动产REITs、ABS、CMBS、行业并购重组及券商地产投行业务链条。中期维度，行业受益格局或将呈现显著分化，政策红利将向拥有优质底层项目、成熟经营性资产、规范治理体系与专业资产运营能力的房企集中，同时助力租赁住房、城市更新、商业不动产、产业园区等存量资产通过资本市场完成价值重估与盘活出清。
总体来看，《意见》标志着房地产发展新模式进入资本市场配套落地阶段：政策核心是为新模式修缮金融通道，而非救助旧发展路径；是精准赋能优质主体与优质项目，而非对行业进行无差别兜底，实现好项目能融资、存量资产可流转、存量风险可处置的良性格局。需要强调的是，行业基本面能否真正企稳回暖，仍需持续观察商品房销售去化、房价运行态势、居民购房预期及项目经营性现金流的实质性、持续性改善。
投资建议：行业端，26年商品房销售额及价格同比降速逐步收窄，考虑收入及价格估值指标仍具改善空间，行业或呈现循序渐进的筑底过程。政策端，更多锚定“十五五”高质量发展主题下的政策衔接。交易端，板块具备周期反转及低估值优势，于资金避险情绪下或显现韧性。细分领域看好：1）库存、资金、品牌优势均好型开发企业；2）商管业务支撑型企业；3）二手中介；4）国央企物管企业等。
风险提示：政策传导存在时滞；信用定价体系有待完善；分化加剧或强化信用风险；报告中提及罗列的细分领域，不构成任何投资建议。投资者在做出投资决策时，应基于独立分析和判断，全面评估公司基本面、行业前景及市场环境等因素。
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